Nachrüsten bis zum Jahresende
Liebe Eigentümer,
Rauchmelder retten Leben! Obwohl die meisten Wohnungsbrände tagsüber entstehen, gibt es nachts die meisten Brandopfer. Denn im Schlaf schaltet das Gehirn den Geruchssinn aus. Eine sinnvolle Anschaffung war der Rauchmelder daher schon seit jeher.
Spätestens bis zum 31.12.2016 müssen Sie Ihre vermieteten Wohneinheiten mit der entsprechenden Anzahl an Rauchmeldern ausstatten.
In § 49 Absatz 7 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO) heißt es: „ In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungs-wege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt wurden, sind vom Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen auszustatten. Die Betriebs-bereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst über-nommen.“
Verschiedene Fachfirmen empfehlen darüber hinaus auch Wohn- und Arbeitszimmer zu berücksichtigen, damit auch bei einer Raumnutzungsänderung die Ausstattung mit Rauchmeldern zu jedem Zeitpunkt den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Sofern Sie die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllen möchten, sollten Sie mit Ihrem Mieter das jetzige Raumnutzungskonzept, am besten auf einem Grundriss, festlegen und sich den Anbau sowie die Einweisung (Wartung und Prüfung) der Rauchwarnmelder schriftlich bestätigen lassen.
Verpflichten Sie hierbei den Mieter auch, dass er Ihnen umgehend eine Raumnutzungsänderung mitzuteilen hat. (z.B. aus Arbeitszimmer wird Kinderzimmer u.s.w.) damit Sie entsprechend reagieren können.
Der Gesetzgeber hat dem Besitzer (also bei vermieteten Wohnungen, den Mieter) der Wohnung die Verpflichtung auferlegt die Betriebsbereitschaft selber sicherzustellen. D.h. die Wartung und die Funktionsprüfung obliegen dem Mieter. Sicherheitshalber weisen Sie Ihren Mieter expliziert darauf hin und lassen sich das Gespräch ebenfalls schriftlich bestätigen.
Rauchmelder müssen mindestens der DIN EN 14064 entsprechen.
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Wir erlauben uns einen Hinweis aus der Praxis: Es lohnt sich zur Sicherheit Ihrer Immobilie Rauchwarnmelder mit festverbauter Batterie anzuschaffen. Wir haben es häufiger schon erlebt, dass plötzlich die Fernbedienung vom Fernseher nicht mehr funktionierte und manch ein Mieter die Blockbatterie aus dem Rauchmelder vorübergehend nutze... und dann vergessen hat diesen neu zu bestücken.
Aber ohne Batterie, keine Funktion!
Die Anschaffungskosten können Sie im Rahmen der Modernisierung als Mieterhöhung geltend machen.
Der Einbau von Rauchwarnmeldern dient als anerkanntermaßen lebensrettende Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht. Daneben sehen zahlreiche landesgesetzliche Vorschriften eine Verpflichtung des Gebäudeeigentümers zur Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern vor. In diesem Fall liegt eine Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB vor, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden muss, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. In beiden Fällen kann nach Durchführung der Maßnahme eine Miet-erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB und nach durchgeführter Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 4 oder Nr. 6 BGB erfolgen.*1
Sie können jedoch auch die Anschaffung und die Wartung auf einen Fachbetrieb übertragen (z.B. Schornsteinfeger oder Ablesedienst). In diesem Fall werden die Kosten über die Nebenkostenabrechnung dem Mieter berechnet.
(Die Kosten für die turnusmäßige Funktionsprüfung von Rauchmeldern sind – im Gegensatz zu den Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung – als Kosten der Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen anzusehen, da sie nicht zur Beseitigung von Mängeln aufgewendet werden (so bereits AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008 S. 302). Kosten entstehen turnusmäßig. Dementsprechend stellen nach einem neuen Urteil des LG Magdeburg sowohl Wartungs- als auch Anmietkosten für Rauchwarn-melder umlagefähige "sonstige Betriebskosten" dar. Die Betriebskostenverordnung enthält nämlich keine abschließende Regelung über umlegbare Anmietkosten (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 5457). Somit können nach dem Wortlaut der Betriebskostendefinition auch Mietkosten unter den Betriebskostenbegriff des § 556 Abs. 1 BGB fallen, da sie dem Eigentümer laufend und durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen; dies jedenfalls dann, wenn sie einen Bezug zu den einzelnen Betriebskostenpositionen haben (Schmid, WuM 2009, S. 487).(LG Magdeburg, Urteil v. 27.9.2011, 1 S 171/11, NJW 2012 S. 544)) *1
Nur zur eigenen Sicherheit: Egal welchen Weg Sie wählen, stimmen Sie sich im Vorfeld mit Ihrem Mieter ab und fixieren Sie die gewünschte Lösung in Form eines Nachtrages zum ursprünglichen Mietvertrag.
Herzlichst
Ihr Verwalter
Willy Neuen
*1) Wortlaut aus Haufe Immobilien Office übernommen.
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